Khách hàng mới mong muốn tham gia vào thị trường bất động sản, trước hết phải hiểu bất động sản đầu tư là gì? những trường hợp nào được coi là bất động sản đầu tư.
Bất động sản đầu tư là gì?
Có nhiều cách giải thích định nghĩa đầu tư bất động sản là gì, tuy nhiên chúng đều có chung một ý nghĩa cốt lõi. Đầu tư bất động sản là hình thức kinh doanh đối với sản phẩm là bất động sản nhằm tạo ra lợi nhuận. Hơn nữa, việc đầu tư bất động sản không chỉ đơn thuần là mua đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch.
Hình thức đầu tư bất động sản này có thể bao gồm việc mua bán, cho thuê, xây dựng, quản lý và cải tạo sản phẩm. Có 2 xu hướng hình thức đầu tư trên thị trường mà rất dễ gây nhầm lẫn với những nhà đầu tư mới là hình thức đầu tư và hình thức đầu cơ.
Đầu cơ là hình thức các nhà đầu tư mua tài sản nhằm mục tiêu bán lại với giá cao hơn trong tương lai gần, xuất hiện khi thị trường không cung cấp đủ hàng hóa đáp ứng nhu cầu khách hàng. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ mua một lượng lớn bất động sản hay còn gọi là “găm hàng”, mục đích đẩy giá thành lên cao hơn. Sau đó, nhà đầu tư bán lại tài sản hưởng tiền chênh lệch.
Dựa vào việc giá tăng đột biến trên thị trường, các nhà đầu cơ có thể có được món lợi nhuận khổng lồ ngay lập tức, tuy nhiên không làm giá trị tăng lên thực. Hoạt động này thông thường chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn
Ngược lại, đầu tư là hình thức các nhà đầu tư dựa vào đối tượng và phân tích về tiềm năng phát triển của dự án hay sản phẩm trong tương lai và xem xét thị trường thực tế sao đó đưa ra quyết định đầu tư hay không.
Các loại hình bất động sản nên đầu tư
Có 3 loại hình bất động sản bao gồm bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, và bất động sản công nghiệp, cụ thể:
Bất động sản nhà ở: đất, và công trình để phục vụ mục đích cư trú ví dụ như căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ,…
Bất động sản thương mại: bao gồm các khu đất và công trình phục vụ cho mục đích phát triển công việc kinh doanh và thương mại, ví dụ cao ốc thương mại, trung tâm mua sắm, giải trí, khu văn phòng, mặt bằng kinh doanh, khách sạn,…
Bất động sản công nghiệp: mục đích loại bất động sản này phục vụ việc sản xuất, ví dụ như nhà xưởng, khu công nghiệp,…
Bất động sản cũng được phân chia thành từng phân khúc khác nhau và có sự chênh lệch lớn về giá trị. Vì vậy, tùy vào nhu cầu và tiêu chí của khách hàng để chọn ra sản phẩm phù hợp với khả năng của từng nhà đầu tư.
Cách tính giá của bất động sản đầu tư
Cần biết về nguyên giá của bất động sản đầu tư => Đây là tất cả các chi phí mà một cá nhân hay doanh nghiệp phải bỏ ra để có quyền sở hữu bất động sản đầu tư đó, tính đến thời điểm các loại bất động sản đầu tư đó được xây dựng xong. Chi phí đó cũng bao gồm chi phí pháp lý, giấy tờ liên quan để hoàn tất thủ tục sở hữu của cá nhân, doanh nghiệp.
- Nếu trong trường hợp doanh nghiệp mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm (Trả góp) thì theo quy định, nguyên giá của bất động sản đầu tư đó được tính bằng số tiền được trả ngay tại thời điểm mua.
- Nếu trong trường hợp tài sản là bất động sản đầu tư tự xây dựng thì nguyên giá của nó sẽ bao gồm cả chi phí xây dựng và những chi phí phát sinh tính đến thời điểm hoàn thành việc xây dựng.
Tiếp theo là hao mòn của bất động sản đầu tư: Đây là khoản chi phí mà bất kỳ ai làm trong lĩnh vực bất động sản đều phải biết => Trong quá trình sử dụng hoặc nắm giữ để chờ bất động sản đầu tư tăng giá thì có một số chi phí phát sinh được tính là khấu hao (Ví dụ là các chi phí dành cho việc sửa chữa, cải tạo đất đai, mặt bằng do ảnh hưởng của thời tiết… Hoặc trong quá trình chủ sở hữu cho thuê đất đai thì càng cho thuê nhiều lần thì giá trị của bất động sản đầu tư đó ngày càng giảm).
Khoản giá trị còn lại: Được tính bằng sự chênh lệch của nguyên giá với khoản khấu hao của bất động sản đầu tư sau một thời gian nhất định. Đây chính là giá trị thực của bất động sản đầu tư tính đến thời điểm hạch toán giá trị còn lại của nó.
Tài khoản sử dụng
Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, để hạch toán Kế toán Bất động sản đầu tư thì sử dụng TK 217.
Tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư): Là TK sử dụng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của Doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ.
Một số bút toán giao dịch chủ yếu
Khi mua Bất động sản đầu tư
Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:
- Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
- Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
- Có các TK 111, 112
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 – BĐSĐT (Theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có TK 331 – Phải trả cho người bán
– Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
– Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
Có TK 242 – Chi phí trả trước
– Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao
– Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào Bên Nợ TK 241 “XDCB dở dang” (Tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình => Xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).
– Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang
5.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng
– Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 – TSCĐ vô hình
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
Nợ các TK 2141, 2143
Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (Nếu BĐSĐT để cho thuê)
Có TK 217 – BĐSĐT (Nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá)
– Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 – BĐSĐT
Có các TK 1557, 1567
+ Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê thì tiến hành trích khấu hao theo quy định.
+ Nếu nắm giữ chờ tăng giá thì không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy => Ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT
– Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 – BĐSĐT
Có các TK 111, 112, 3412
(Thanh toán tiền thuê khi nhận Hóa đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại TK 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
– Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
+ Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá)
– Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
– Nếu mua lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm)
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Có các TK 2141, 2143
Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hóa hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:
– Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (Nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,…
– Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang
Bán, thanh lý BĐSĐT
– Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT
+ Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (TK 5117) (Giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (TK 33311)
+ Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:
Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp
– Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư nếu có)
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Có TK 217 – BĐSĐT (Nguyên giá của BĐĐT)
Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư
– Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (TK 5117)
– Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê
+ Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (TK 2147)
Có các TK 111, 112, 331,…
+ Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của BĐSĐT do một phần dự án chưa hoàn thành (Cho thuê cuốn chiếu), phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm BĐS.
Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành BĐS chủ sở hữu sử dụng
– Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
+ Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán => Tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (TK 2147) (Số hao mòn luỹ kế nếu có)
Có TK 217 – BĐSĐT (Nguyên giá)
+ Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
+ Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa BĐS chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hóa (TK 1567)
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
– Trường hợp chuyển BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 – BĐSĐT
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (Nếu có)
Có các TK 2141, 2143
Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị
(Tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa BĐS). Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Liên hệ trực tiếp ngay với đội ngũ chuyên gia, kế toán viên kinh nghiệm lâu năm của Công ty dịch vụ kế toán Việt Nam (ketoanvina) để được tư vấn, giải đáp một cách chi tiết, tận tâm nhất nhé!
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN GIẢI PHÁP KẾ TOÁN VIỆT NAM
Cơ sở Hà Nội: P601 Tòa nhà Sunrise Building số 90 Trần Thái Tông, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội.
Cơ sở Hồ Chí Minh: Số 95 đường số 5, Phường An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Cơ sở Hải Phòng: 4/23 phố Phạm Huy Thông, P. Lam Sơn, Q. Lê Chân, Hải Phòng
Cơ sở Thái Bình: Số nhà 17/1, Ngõ 515 Lý Thường Kiệt, Trần Lãm, Thái Bình
Cơ sở Quảng Ninh: 258 đường Trần Phú, P. Cao Xanh, TP Hạ Long, Quảng Ninh
Điện thoại: 024.32008354/024.32008364
Hotline: 0906298089/0967 66 1212
